Kosztorys budowlany to dokument, który stanowi podstawę do wyliczenia kosztów budowy lub remontu budynku. Jest to szczegółowy opis prac, materiałów i urządzeń wymaganych do wykonania konkretnego projektu budowlanego. Dzięki kosztorysom budowlanym inwestorzy, deweloperzy oraz wykonawcy mogą dokładnie oszacować koszty inwestycji oraz lepiej zarządzać budżetem. W artykule omówimy różne rodzaje kosztorysów budowlanych oraz ich znaczenie dla branży budowlanej.
Kosztorys inwestorski jest narzędziem, które pozwala podjąć decyzję o podjęciu prac budowlanych oraz dostarcza inwestorowi niezależnej i obiektywnej informacji o kosztach budowy. Sporządzenie tego typu wyceny robót budowlanych wymaga od kosztorysanta posiadania praktycznej wiedzy technicznej o procesie budowy oraz wieloletniego doświadczenia. Po opracowaniu kosztorysu inwestorskiego, inwestor posiadając pełną informację o kosztach może świadomie zacząć poszukiwania wykonawcy do budowy domu lub przeprowadzenia remontu. Na życzenie inwestora jesteśmy w stanie dostarczyć (dla potrzeb wyłonienia odpowiedniego wykonawcy) kosztorys inwestorski nie zawierający cen - jest to tzw. kosztorys ślepy. Kosztorys ślepy pełni funkcję doradczą w procesie podejmowania decyzji, który wykonawca zapewni nam przeprowadzenie prac budowlanych najtaniej. Potencjalni wykonawcy wprowadzają do ślepego kosztorysu swoje ceny i narzuty, a inwestor otrzymując oferty jest w stanie obiektywnie porównać wszystkie dokumenty tzw. kosztorysy ofertowe.
Kosztorys ofertowy to dokument finansowy pozwalający wykonawcy robót budowlanych startować w przetargu na wykonanie robót budowlanych. Oszacowanie wartości robót budowlanych jest wykonywane w oparciu o indywidualne ustalenia z wykonawcą robót budowlanych dla potrzeb konkretnego projektu. Kosztorysy ofertowe wykonuje się w oparciu o posiadaną dokumentację techniczną lub na podstawie kosztorysów ślepych (kosztorysu inwestorskiego bez cen). Z punktu widzenia wykonawcy istotne jest wykonanie kosztorysu ofertowego, który umożliwia zaproponowanie konkurencyjnych cen wykonania robót oraz zrealizowanie zysku po wygraniu przetargu na prace budowlane.
Kosztorys szczegółowy na potrzeby PROW należy wykonać w oparciu o ogólnie obowiązujące standardy wykonywania kosztorysów np. Polskie Standardy Kosztorysowania Robót Budowlanych opr. Sekocenbud lub ORGBUD-SERWIS, zgodnie z wymaganiami formuły pierwszej - pkt. 3.2.1 ww. Standardów. Kosztorys inwestorski szczegółowy powinien również zestawiać cenę jednostkową wykonania robót, obliczoną w każdej pozycji kosztorysowej (jako wynik zastosowania formuły pierwszej). Zaleca się, by kosztorys inwestorski na potrzeby PROW wykonany był przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę techniczną. Jakie dokumenty należy przedstawić wraz z kosztorysem inwestorskim? Wraz z kosztorysem Wnioskodawca powinien dostarczyć: - plany sytuacyjne oraz rysunki charakterystyczne, - zestawienia materiałów budowlanych wykonane ze wskaźników zużycia materiałów w robotach w przypadku, gdy Wnioskodawca samodzielnie kupuje materiały budowlane, - zestawienie maszyn i urządzeń, wykonane z normatywów pracochłonności w poszczególnych robotach budowlanych - jeżeli dotyczy. ARiMR bada wystąpienie istotnych rozbieżności, co do zakresu (ilości robót budowlanych) lub, co do rodzaju robót, stwierdzając, czy w kosztorysie znajdują się roboty, które, pomimo że nie zostały objęte wnioskiem, zaliczono jako koszty kwalifikowane (przykładem może być kosztorys na budowę drogi, w którym znalazły się pozycje dotyczące ocieplenia ścian budynku, pomimo że kosztorys dotyczy jedynie budowy drogi). Niewskazane jest zawyżanie przedmiaru robót budowlanych, tj. wskazywanie większych ilości robót niż wynikają z wyliczeń przedmiarowych lub z wymiarów zamieszczonych na rysunkach. Gdy po skierowaniu przedmiaru robót obarczonego błędem do poprawy w ramach uzupełnienia, Wnioskodawca przedstawi ponownie zawyżony przedmiar robót (np. w innych pozycjach), to nastąpi odmowa przyznania pomocy. Plany sytuacyjne oraz rysunki charakterystyczne powinny pozwolić na identyfikację zakresu planowanych do wykonania prac, określić miejsca realizacji operacji i planowanych robót oraz umożliwić sprawdzenie przedmiaru robót. Plany sytuacyjne oraz rysunki charakterystyczne Wnioskodawca może odbić z projektu budowlanego lub wykonać je na potrzeby dokumentacji opracowanej na potrzeby wniosku o przyznanie pomocy.
Źródło: Instrukcja ARiMR dotycząca wypełniania wniosku o przyznanie pomocy w ramach działania 126 "Przywracanie potencjału produkcji rolnej zniszczonego w wyniku wystąpienia klęsk żywiołowych oraz wprowadzenie odpowiednich działań zapobiegawczych" w ramach PROW 2007-2013 (IW-1_126)
Proces budowlany jest uzależniony od wielu czynników m.in. wzrostu cen materiałów budowlanych, wzrostu kosztów robocizny i sprzętu. Wiele zmiennych czynników ma wpływ na ostateczną wycenę kosztów budowy tj. opóźnienia . Plany finansowe wyceny kosztów budowy tj. kosztorys inwestorski i kosztorys ofertowy wykonywane są na określony dzień, przed podjęciem prac budowlanych. W zależności od realizowanej inwestycji prace budowlane są procesem krótkotrwałym lub długoterminowym. W tym drugim przypadku - bardzo ważnym etapem prac budowlanych jest kontrola kosztów prac budowlanych już wykonanych (etapów budowy). Wycena kosztów powykonawczych pozwala odpowiedzieć na pytania:
Kosztorys powykonawczy jest podstawą do podjęcia negocjacji finansowych z wykonawcą. Z punktu widzenia inwestora jest narzędziem kontrolnym pozwalającym trzymać w ryzach koszty inwestycji oraz wyeliminować ryzyko zawyżenia kosztów budowy przez wykonawcę. Jest to dokument finansowy jednocześnie potwierdzający wykonanie poszczególnych etapów prac budowlanych czy remontowych spełnia funkcję dokumentującą przebieg wykonanych robót budowlanych. Wycena kosztów budowy
Kosztorys zamienny może stanowić podstawę do ustalania zmiany ceny określonej w umowie i jest przygotowywany przez wykonawcę robót. Roboty zamienne powstają w trakcie realizacji robót budowlanych na skutek zmiany technologii bądź ilości wykonywanych robót udokumentowanych obmiarem. Kosztorys zamienny jest wyceną robót zamiennych, przygotowywany jest przez wykonawcę po ich wykonaniu lub przed jako propozycja zmian obliczeń kosztorysu ofertowego. Podstawą sporządzania kosztorysu zamiennego jest zawsze kosztorys ofertowy. Składniki ceny kosztorysowej, takie jak robocizna, wysokość narzutów, powinny być takie same jak w kosztorysie ofertowym. Z uwagi na rodzaj zawartej umowy na roboty budowlane kosztorys zamienny może służyć do zmiany wysokości wynagrodzenia tylko w przypadku umowy kosztorysowej.